İsterseniz konuya önce konut piyasasında durgunluk var mı? Buradan başlayalım. Sıfır konut piyasasında durgunluk şirkete ve projeye göre değişiyor. Evet. Genelde ciddi bir durgunluk var. Ama Avrupa Konutları TEM, Bosphorus City, Dumankaya Minimal ve Vizyon,  Divan Residence Halkalı, Uprise ve Uplife, KC Binbir Evler, My World, Soyak Mavişehir, Ispartakule’de durgunluk yok. Bunun gibi onlarca proje var. Bu projeler kapışılıyor. Bunların hepsinin ortak özelliği makul fiyat, makul metrekare ve toplamda rasyonel fiyat esasıyla hareket ediliyor. Hepsi de güçlü şirketler. Buna rağmen en cazip kampanyaları yapıyorlar.  Dolayısıyla genel bir durgunluktan bahsetmek pek de doğru değil.

 Konut piyasasının son 5 yıllık fiyat, hareket trendine baktığımızda şu görüntü çıkıyor: 2002’de AKP’nin tek başına iktidara gelmesiyle birlikte bono faiz oranları düşüşe geçti. Hükümetin enflasyonla mücadeledeki kararlılığı ile birlikte konut kredisi faiz oranları düşüş eğilimine girdi. Bu süreçte konut sektörü altın çağını yaşadı. Fiyatlarda sert yükselişlerin yaşandığına tanık olduk.

 2005 sonu ve 2006’nın ilk yarısında ise aylık faiz oranları 0.99-1.08 bandını gördü. 2006 ortalarında faizler yeniden yükselişe geçti. Son 2 yıldır ise yatay trend devam ediyor.

 Her fırsatta belirttiğim gibi konut almaya hazır milyonlarca ailenin, kullanacağı faiz oranlarını kolejli okumuş çocuklar belirliyor… Tabi bir Anadolu Lisesi mezunu olarak bu kolejli çocukların psikolojisini çok iyi bilirim… Şimdi bunları bir tarafa bırakalım.

 Gelelim konumuza… Konut fiyatlarında 2004’teki patlamanın bir benzeri ne zaman yaşanacak? Sektörün uzman isimlerine ve önemli oyuncularının açıklamalarına baktığım zaman sanki yakın bir gelecekte fiyatların yeniden sert yükseliş yapacağı beklentisinin oluştuğunu görüyorum. Çünkü bu beklentinin sonucu hayal kırıklığından başka bir şey olmayacak.

 İŞTE SEBEPLERİ

1) Bundan sonra genel trendlerden daha çok lokasyon ve proje bazlı yükselişlere tanık olacağız. Yeni konut ve emlak fiyatlarındaki yükseliş normal koşullarda enflasyonun üzerinde olur. Ama bu “üzerindelik” çok yüksek olmaz. Daha çok yıldızı parlayan lokasyonları ve projeleri konuşacağız.

2) Tüketici 2004 ve 2005’e göre çok bilinçli. O dönemlerde iddia ettiğim, “hiçbir yatırım enstrümanı sonsuza kadar yükselmez” tezi bugün daha iyi anlaşılıyor. Öyle “konuta hücum” dönemi, tüketici daha bilinçli olduğu için  bir daha yaşanmaz.

3) Yatırım amaçlı konut alınmayacağını Türkiye’de tüketici yavaş yavaş anlamaya başladı. Çünkü yatırım amaçlı alınan konutlarda evdeki hesap hiçbir zaman çarşıya uymaz. Ya fiyatlar beklendiği gibi yükselmez ya da evler teslim alındığında, kiralanmak istendiğinde, hesaplanılan fiyattan kiraya verilemez. Veya ikisi birden gerçekleşir…

4) Alternatif yatırım enstrümanlarının getirisinin azalması tüketiciyi konuta yöneltmişti. Şimdi ise kısa ve orta vadede alternatif enstrümanlar yüksek olmasa da iyi prim potansiyeli vaad ediyor.

Peki hangi şartlar gerçekleşirse konut fiyatlarında patlama yaşanır? Bunun yanıtı çok kısa: Konut kredisi faiz oranları aylık yüzde 1 ve altını gördüğünde. Bu kez tüketici bu treni kaçırmamak için konuta saldırır.

 Konut kredisi faiz oranları ne zaman yüzde 1 ve altını görür? Bu o kadar zor bir soru ki… Bunu kolejli çocuklar bile tahmin edemez… Ama kesin olan bir şey var: Konut kredisi faiz oranları yüzde 1’i görmeden konutta patlama beklemek yanlış olur.

Dikkate alınması gereken raporlar:

- TCMBTemmuz Ayı 1. Beklenti Anketi (Bir önceki ankette yıl sonu beklentisi %10.63 idi)

- Hazine’nin TRY1.2mr tutarında geri ödemesi

- AMB Başkanı Trichet AB Parlementosu’nda konuşma yapacak.

- G-8 Zirvesi Japonya’da devam ediyor (9 Temmuz 2008’e kadar)

- VAKBN bankanın yeni kmiliği ile ilgili prezentasyonu.

Para Piyasaları Uzmanı Ersagun Şimşek Piyasaların dışarıda Petrol fiyatlarına duyarlı oluğunu söyledi.

Şimşek'in değerlendirmesi şöyle:

Salı günü global sermaye piyasaları volatiltesi yüksek bir gün geçirirken, petrol fiyatlarındaki sert düşüş Wall Street’te öğleden sonra sert yükselişe sebebiyet verdi. Geçen hafta varil başı 145.85 dolar seviyesini gören ham petrol 5.33 dolar gerileyerek varil başı 136.04 dolar seviyesinden kapandı. Petrolün bir haftadan kısa süre içerisinde 10 dolardan düşmesi piyasalarda olumlu bir havanın esmesinde etkili oldu. Yatırımcıların davranışlarını petrol fiyatlarına endekslemesi global sermaye piyasalarının petrole bağımlı bir seyir izlemesinde etkili olmakta. Petrol fiyatlarının sert bir şekilde gerilemesinde Ben Bernanke’nin olumlu açıklamaları etkili oldu. Bernanke’nin açıklamaları ve petrolün değer kaybetmesi sonrasında yüzde 0.8 aşağıdan işlem görmekte olan S&P 500 yüzde 1.7 yükselerek Mart ayı ortasındaki seviyelerine yeniden yükseldi.

Sabahın erken saatlerinde sermaye piyasalarında çok farklı bir seyir izlenmekte idi. Finansalların baskısı ile satış gören hisse senetleri MSCI dünya endeksinin Ekim 2006 seviyelerine kadar gerilemesinde etkili oldu. MSCI dünya endeksi Kasım ayındaki seviyesinden yüzde 20 gerileyerek standard bear piyasa tanıma uymuş oldu. FTSE 100 yüzde 1.3 düşerken, FTSE Eurofirst 300 endeksi yüzde 1.5 gerileyerek üç yıl önceki seviyelerine gerilemiş oldu.

Emtia piyasalarının genelinde aşağı yönlü bir seyir izlenmekte. Temel metaller ve gıda emtialarında petrolle beraber sert düşüşler devam etmekte.

Ağustos Vadeli IMKB – 30 endeksi yüzde 0.41’lik düşüşle 42.875 puandan kapandı. Zayıf ekonomik veriler, yüksek enflasyon rakamları ve finans sektöründe devam eden belirsizlikler global piyasaların aşağı yönlü hareketinin en basit ve açık sebebi. Yurtiçi piyasalarda buna ek olarak devam eden belirisizlik IMKB’nin en çok kaybettiren borsaların başında gelmesinde etkili oldu. Bernanke’nin 2009 yılı gelmeden ciddi bir önlem peketlerinin açıklanabileceği yönündeki açıklamalar Wall Street’te kapanışa doğru sert yükselişlere sebebiyet verdi. Bu yükselişin bugün IMKB’yi de olumlu etkileyeceği kesin. Siyasi belirsizliğin son bulması halinde global piyasalar düşerken biz yükselebiliriz. Ak Parti’nin kapatılmama ihtimalinin konuşulmaya başlanması bile piyasaların daha dirençli bir seyir izlemesinde etkili olmakta. Çok kötü veriler gelmediği, Avrupa ve ABD’de sert düşüşler görülmemesi halinde bu hafta yukarı yönlü seyrimizi devam ettireceğimize inanmaktayız. Ağustos Vadeli IMKB -30 endeksi 45.000 seviyelerine yaklaşabilir. 2. Dünya Savaşı’ndan bu güne yaşanan en büyük krizin devam ettiğini ve bu krizi son bulduracak yeni balonun daha icat edilemediğinide belirtmekte fayda var.